浙江兴嘉律师事务所律师 陈朱光：我们国家宅基地买卖是限制性买卖

　　原标题：【为啥这种地皮不要买？】150万可能是想多了

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　　有个张老板打电话给我们，他在新丰镇的净湘村买了一块宅基地，准备要造房子。不过卖家收了钱却反悔了，钞票也不退，叫他怎么办？

　　

　　张老板住在新丰镇的金章村。2022年的4月，隔壁的净湘村有人要卖宅基地，张老板打算买下来。

　　张老板：这个地方好，这里美丽乡村，环境好。他么当时急着用钱，叫人家中介，哪里有人要，哪里有人要么，就卖掉，拿这个钱去付工资，还债这样的。

　　

　　卖宅基地的是丁先生，不过根据规定，宅基地并不能买卖，所以双方签了一份宅基地租赁协议，意思是丁先生家里没钱造房子，决定把宅基地长期租给张老板使用，建筑面积90个平方，造三层楼，租赁期限是永久的，反正这块地上的东西都归张老板所有。

　　

　　

　　张老板怕丁先生反悔，他还留了一手，如果丁先生反悔，要支付150万违约金。虽然是租赁协议，但双方都心知肚明，这就是卖宅基地。

　　张老板：总共16万，先付12万，还有4万块钱是房子结顶再付给他。16万两年之前是优惠的，现在差不多在三十几万，也买的到。

　　

　　当时丁先生的老房子还没拆，协议签好，张老板就叫对方抓紧搬东西，腾出地方。

　　张老板：我早就催他，你把东西搬掉，我拆掉造了，那么他一直拖拖，他说他没时间什么。那么我前两天来看，到底怎么样了，东西搬掉了没有，发现房子他拆掉了，我打他电话，他说我不卖了。

　　张老板听说，丁先生是想自己造房子了，不卖给他宅基地了。因为宅基地买卖是双方私下的协议，不是同村村民的买卖，本身也是不受法律保护，张老板是哑巴吃黄连，有苦说不出。不过就算买卖黄了，已经付给丁先生的钱总归要还回来。

　　张老板：我给你12万，两年的利息，哪怕银行贷款也要好几万了。（本金违约金有多少？）本金12万，但是我当时给他写了，如果说我毁约的话，我16万违约金就不要了，那么你应该是同等的，我16万违约金么，你应该也要给我16万违约金，对吧。

　　

　　张老板的意思，对方起码要还他28万。不过张老板联系卖家丁先生，对方没退钱。

　　张老板：不退么，我只有走法律程序，起诉了，反正你本金违约金总要给我。

　　

　　张老板现场联系丁先生，不接电话。记者在第二天联系上了这个丁先生，丁先生不愿意接受采访，不过他说并不是他不想交易，而是张老板不想买了，他没有违约。另外他也愿意退还张老板的钱，而且算上利息，愿意还给张老板13万，不过张老板不同意，双方僵掉了。

　　栏目随行律师陈朱光认为，双方虽然是宅基地租赁合同，但是约定租赁的时间是永久，而法律上租赁期限最长应该是二十年，所以实际上双方就是宅基地的买卖，而宅基地买卖，法律上是有相关规定的。

　　浙江兴嘉律师事务所律师 陈朱光：我们国家宅基地买卖是限制性买卖，限制性买卖是指只有本村集体组织成员，之间相互买卖，而且是要自己平方不足，或者没有宅基地的，买卖才受法律保护，那么除此之外，宅基地买卖一律不受法律保护，实际上，双方之间的买卖合同最后可能会被法院确认为无效合同。

　　

　　也就是说，从法律上讲，这个合同是无效的。

　　浙江兴嘉律师事务所律师 陈朱光：合同无效之后，实际上一方取得的财产是应当返还给对方的。

　　也就是卖家丁先生收到的钱应该全部退给张老板，而张老板如果想要他的违约金，陈朱光律师认为是很难了。

　　浙江兴嘉律师事务所律师 陈朱光：作为买卖双方，实际上都有过错，作为买家来说，他实际上是基本没有损失的，他诉求，要求几万块钱违约金，实际上也很难得到法律支持。

　　律师强烈提醒，不是同村村民之间的宅基地交易不受法律保护，风险太大，千万不要随便买卖。

　　小新有话说：

　　我再次提醒，不要去买不受法律保护的宅基地，你想想看，我们乡下连宅基地都要卖掉的人是什么人？我看绝大多数都是拐特货，你买了他的地皮，以后万一轮到拆迁什么的，就算你签了合同有什么用？这种人肯定是难搞的。

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